牡公管委发〔2020〕16号

牡丹江市住房公积金管理委员会

关于印发牡丹江市住房公积金个人住房贷款实施细则的通知

市住房公积金管理中心：

　　《牡丹江市住房公积金个人住房贷款实施细则》已经市住房公积金管理委员会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

                     牡丹江市住房公积金管理委员会

                           2020年9月22日

牡丹江市住房公积金个人住房贷款实施细则（试行）

　　第一章  总  则

　　第一条  为了规范住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）管理，防范住房公积金贷款风险，保证资金安全，根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）（以下简称《条例》）、《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T 51267-2017）、《黑龙江省住房公积金个人住房贷款管理办法》（黑建规范〔2020〕2号）及有关法律法规，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条  本细则适用于本市行政区域内的申请、审批、发放、回收、担保、贷后等管理工作。

本细则所称公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，发放给住房公积金缴存职工，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性个人住房贷款。

　　第三条  住房公积金管理委员会（以下简称管委会）负责本行政区域内公积金贷款政策和重大事项的决策、审批、确定。管委会应按照《条例》、中国人民银行的有关规定，确定受委托办理公积金贷款金融业务的商业银行（以下简称受委托银行）。

　　牡丹江市住房公积金管理中心（以下简称市公积金中心）负责本行政区域内公积金贷款的管理运作。建立健全公积金贷款管理制度和操作规范，强化风险防控，利用信息化手段，提升公积金贷款工作管理和服务水平，与受委托银行签订书面委托协议，明确双方权利、义务、责任，并对委托事项办理情况进行监督和考核。

　　第四条  任何单位和个人不得限制符合公积金贷款条件的住房公积金缴存职工申请公积金贷款。

　　第二章  贷款对象和条件

　　第五条  凡具有完全民事行为能力的住房公积金缴存职工，在本行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请公积金贷款；符合规定条件的异地缴存住房公积金的职工，也可以向购房所在地公积金中心申请公积金贷款。缴存职工有配偶的，配偶须作为共同申请人（共同申请人只能为缴存职工配偶），并承担偿还贷款的连带责任。

　　第六条  申请公积金贷款的缴存职工（以下简称借款申请人）及共同申请人须同时具备下列条件：

　　（一）合法有效的身份证明；

　　（二）申请公积金贷款时已正常连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，个人公积金账户处于正常缴存状态，且所在单位半数以上职工住房公积金无欠缴等情况。借款申请人个人公积金账户开户不足6个月及近6个月存在欠缴或补缴情况的不予贷款；

　　（三）具有完全民事行为能力，有稳定的经济收入，具备按期足额偿还公积金贷款本息的能力。还款能力的计算方法为收入减去债务；

　　1.收入核定标准：按近12个月住房公积金月均缴存基数为标准。共同借款人没有公积金账户或开户不足6个月及近6个月存在欠缴、补缴情况的按我市现行在职职工月最低工资收入标准核定(已退休的,按近12个月月均社会养老保险金核定)。

　　2.债务核定标准：以中国人民银行个人信用信息基础数据库中查询的个人信用报告为标准。

　　（1）名下有2万元（含）以下债务的，忽略不计。

　　（2）名下有2万元以上债务的，个人信用报告中债务信息体现完整的可直接核定；债务信息体现不完整或借款人存在异议的，须提供债务的借款合同、凭证、还款计划进行核定。

　　（3）个人信用报告中未更新已结清债务信息的，须提供借款单位或银行出具的结清手续及还款证明。

　　（四）已按规定比例支付购房首付款；

　　（五）申请公积金贷款时不得超过法定退休年龄；

　　（六）借款申请人（含共同申请人）及配偶无尚未还清的公积金贷款。使用过两次及以上公积金贷款的，不予贷款。

　　（七）借款申请人家庭（包括借款申请人、配偶及同户籍未成年子女）有两套及以上住房的不予贷款。住房认定范围为在购房地查询借款人家庭商品住房（含现房、签订购房合同的期房）、二手住房及个人信用报告体现的住房贷款。

　　（八）信用良好，符合《牡丹江市住房公积金个人信用报告查询审核办法》有关规定，无未还清的担保责任、贷款逾期、信用卡逾期。

　　（九）符合购房所在地公积金贷款政策。

　　第七条  借款申请人及共同申请人存在下列情形之一的，不予贷款：

　　（一）家庭购买第三套及以上住房或第三次使用公积金贷款的；

　　（二）中国人民银行征信中心个人信用报告中的信贷交易存在逾期记录不符合规定的；

　　（三）被纳入失信被执行人名单的；

　　（四）被纳入市公积金中心“黑名单”的；

　　（五）提供虚假资料、虚假承诺等情形的；

　　（六）与售房人之间存在夫妻、父母、子女关系的；

　　（七）其他可能影响公积金贷款安全情形的。

　　第三章  贷款额度、期限和利率

　　第八条  贷款额度应同时符合以下标准：

　　（一）购买住房的比例不高于房价的80%，建造、翻建、大修住房的比例不高于所需费用的60%。

　　（二）商品住房最高额度为40万元，二手住房最高额度为30万元并以市公积金中心认可的评估价值、房屋交易价格相比较低者作为抵押物价值，建造、翻建、大修住房最高额度为20万元（贷款额度数值均保留到千位）。同时，公积金贷款额度不应高于借款申请人（含共同申请人）住房公积金账户缴存余额的 10 倍(账户缴存余额不足3万元的按3万元计算且不得超过所购房屋类型的贷款最高额度；账户缴存余额超过3万元的贷款额度不超过其余额的10倍且不得超过所购房屋类型的贷款最高额度)。

　　（三）申请公积金贷款额度按等额本息还款法计算，月还款额不高于借款人及共同借款人员还款能力标准的50%。

　　第九条  借款申请人申请公积金贷款期限不得超过30年，且公积金贷款到期日不超过借款申请人（含共同申请人）法定退休年龄后5年。

　　第十条  公积金贷款不足以支付购房总价款时，借款申请人可向受委托银行申请配套商业性个人住房贷款。配套商业性个人住房贷款额度、期限、担保方式和还款方式等由受委托银行与市公积金中心协商后确定。公积金贷款与商业性个人住房贷款由市公积金中心与受委托银行分别审批，其中贷款期限、还款方式应保持一致。配套商业性个人住房贷款按资金来源分别执行相应的法定利率，应设定同一抵押物作为担保。

　　第十一条  公积金贷款利率按中国人民银行规定的利率执行。还款期间遇到法定利率调整的，于次年1月1日开始按相应利率档次执行新的利率规定。购买第二套住房的借款人家庭公积金贷款利率上调至1.1倍。

　　第四章  贷款程序

　　第十二条  购买商品住房公积金贷款申请和审批。

　　（一）借款申请人及共同申请人须提供下列资料：

　　1.居民身份证、户口簿等有效身份证件；

　　2.结婚证、离婚证、法院民事判决书、调解书等婚姻状况证明；

　　3.经房地产行政主管部门备案的购房合同；

　　4.售房单位出具的首付款发票或收据；

　　5.借款申请人由指定银行发行的支持通存通兑功能的一类借记卡或活期存折；

　　6.其他需要提供的资料。

　　（二）审批流程：

　　1.市公积金中心业务网点（简称业务网点）核实借款申请人家庭成员房屋套数情况和借款申请人及共同申请人还款能力及信用情况并对公积金贷款资料扫描存档进行初审；

　　2.市公积金中心综合审核科对该笔贷款进行复审；

　　3.业务网点对该笔贷款进行终审。审批通过的，市公积金中心与借款申请人签订《住房公积金个人借贷合同》（以下简称《合同》)；未通过的，退还资料并告知原因。

　　第十三条　购买二手住房公积金贷款申请和审批。

　　（一）借款申请人及共同申请人须提供下列资料：

　　1.借款申请人及共同申请人和产权所有人居民身份证、户口簿等有效身份证件；

　　2.结婚证、离婚证、法院民事判决书、调解书等婚姻状况证明；

　　3.借款申请人与售房人签订的房屋买卖契约书；

　　4.售房人出具的首付款收据或已支付凭证；

　　5.售房人身份证、不动产权证书或房屋所有权证；

　　6.借款申请人及售房人由指定银行发行的支持通存通兑功能的一类借记卡或活期存折；

　　7.其他需要提供的资料。

　　（二）审批流程：

　　1.借款申请人填写住房公积金个人住房贷款评估房屋信息采集表，由业务网点对申请公积金贷款住房进行评估并出具房产估算单（业务网点无法进行评估的可由具备评估资质并已在业务网点备案的评估公司进行评估，评估价格须符合当地实际市场价值）；

　　2.业务网点核实借款申请人家庭成员房屋套数情况和借款申请人及共同申请人还款能力及信用情况并对公积金贷款资料扫描存档进行初审；

　　3.市公积金中心综合审核科对该笔贷款进行复审；

　　4.业务网点对该笔贷款进行终审。审批通过的，市公积金中心与借款申请人签订《合同》；未通过的，退还资料并告知原因。

　　第十四条　建造、翻建、大修自住住房公积金贷款申请和审批。

　　（一）借款申请人及共同申请人须提供下列资料：

　　1.借款申请人及共同申请人和产权所有人居民身份证、户口簿等有效身份证件；

　　2.结婚证、离婚证、法院民事判决书、调解书等婚姻状况证明；

　　3.建造、翻建自住住房的提供工程概预算以及规划、建设等有关部门的批准文件及施工单位出具的收款凭证；大修自住住房的提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算等及施工单位出具的收款凭证；

　　4.借款申请人及施工单位由指定银行发行的支持通存通兑功能的一类借记卡、活期存折或单位账户；

　　5.工程合同；

　　6.施工单位营业执照或资质证明；

　　7.其他需要提供的资料。

　　（二）审批流程：

　　1.业务网点核实借款申请人家庭成员房屋套数情况和借款申请人及共同申请人还款能力及信用情况并对贷款资料扫描存档进行初审；

　　2.市公积金中心综合审核科对该笔贷款进行复审；

　　3.业务网点对该笔贷款进行终审。审批通过的，市公积金中心与借款申请人签订《合同》；未通过的，退还资料并告知原因。

　　第十五条　借款申请人为异地缴存职工的，申请办理公积金贷款的按本细则执行，须提供异地缴存公积金中心出具的缴存证明及近12个月缴存明细，并由业务网点向异地缴存公积金中心进行核对；放款后贷款地公积金中心应及时将《缴存证明》回执返回至缴存地公积金中心；对于已使用过两次及以上公积金贷款的缴存人，市公积金中心不予出具缴存使用证明。

　　第十六条  借款申请人须提供真实完整的申请材料向市公积金中心提出借款申请，并配合贷款调查和审核。市公积金中心应结合借款申请人及共同申请人的收入、债务、信用记录、贷款用途、担保情况等，对借款申请人的偿还能力、信用状况、风险程度等进行全面评估，对于符合政策、资料齐全的公积金贷款申请应自受理之日起5个工作日内作出是否准予公积金贷款的决定，并通知借款申请人;准予公积金贷款的，应在抵押登记后5个工作日内完成贷款发放；不准予公积金贷款的，应当说明理由。

　　第十七条  贷款审批通过后，借款申请人应与市公积金中心签订《合同》，并在相关条款中明确担保事项。《合同》须面签，保证借款申请人借款意愿的真实性。

　　第十八条  《合同》签订后，市公积金中心协助借款申请人办理抵押登记，借款申请人未在《合同》签订后3个月内办理抵押登记的《合同》作废。

　　第十九条  市公积金中心在收执抵押权证后，应按《合同》约定将贷款资金支付给借款申请人交易对象，并及时通知借款申请人贷款发放结果。

　　第五章　贷款担保

　　第二十条  公积金贷款担保方式为抵押担保，购买自住住房的借款申请人应以所购住房产权进行抵押；建造、翻建、大修自住住房的借款申请人应以其他自有或第三人拥有所有权证住房进行抵押。

　　第二十一条  公积金贷款担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利和为实现债权所需的费用。

　　第二十二条  借款申请人为公积金贷款抵押物抵押人，市公积金中心为抵押权人，借款申请人须以住房价值全额用于贷款抵押，并与市公积金中心签订抵押合同，依法办理住房抵押登记手续。借款申请人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受市公积金中心的监督检查。

　　第二十三条  公积金贷款抵押和发放。

　　（一）市公积金中心协助借款申请人到住房产权管理部门办理住房抵押登记手续，抵押权证的领取由市公积金中心授权专人负责，不准借款申请人及他人领取。2019年1月1日之后办理的抵押和期房转现房业务，市公积金中心不再留存房屋预告登记证或不动产权证，之前留存的需妥善保管。

　　（二）市公积金中心收执抵押权证和贷款档案（二手房公积金贷款的出具正式评估报告并由业务网点扫描存档）后，办理抵押权证入库手续，并按照《合同》约定的时间、贷款额和账户发放贷款，贷款资金拨付至售房单位或售房人账户，个人建造、翻建、大修自住住房的贷款资金拨付至施工方账户。

　　第二十四条　房屋开发单位销售的期房在未取得房屋所有权证前，房屋开发单位须为借款申请人提供阶段性担保，同意为购买其开发建设的房屋办理公积金期房贷款的借款申请人提供其贷款金额一定比例作为阶段性担保资金，存入房屋开发单位在市公积金中心指定银行开立的账户中，并签署《住房公积金贷款阶段性担保合作协议》。待房屋开发单位协助借款申请人办理完现房抵押登记手续，房屋开发单位方可按照市公积金中心要求正常使用阶段性担保资金。 

　　第六章　贷款偿还

　　第二十五条  借款申请人应当按借款合同约定的方式按期偿还公积金贷款本息。借款申请人选定还款方式后，在《合同》履行期限内不作变动。

公积金贷款期限在一年以内（含一年）的，到期一次还本付息，利随本清；公积金贷款期限在一年以上的，可以按照等额本息还款法或等额本金还款法按月分期偿还公积金贷款本息，还款方式在借款合同中约定。

　　第二十六条  借款申请人及共同申请人可选择使用自有资金偿还公积金贷款或个人公积金账户存储余额偿还公积金贷款（以下简称“冲还贷”）。选择“冲还贷”需同时提供借款申请人或共同申请人银行存款账户作为第二还款账户。借款申请人及共同申请人须授权市公积金中心于还款日逐月从其住房公积金账户及银行存款账户扣款偿还其公积金贷款本息，直至公积金贷款本息还清。扣款顺序为：1.借款申请人住房公积金账户；2.共同申请人住房公积金账户；3.借款申请人银行存款账户。当扣划资金达到每月的还款额度时，不再往下扣划。同时，借款申请人及共同申请人在贷款偿还期间可申请终止“冲还贷”业务。

　　第二十七条  借款申请人可在偿还公积金贷款首期后，按照借款合同约定可以全部或部分提前偿还公积金贷款本息。提前还款的偿还资金，按利息、本金的顺序回收。

　　第二十八条  借款人未按借款合同约定时间偿还公积金贷款本息的，对逾期未偿还部分，受委托银行和市公积金中心应对逾期贷款本息及时进行催收，并按中国人民银行规定计收罚息。逾期还款的偿还资金，按罚息、逾期利息、逾期本金的顺序回收。

　　第二十九条  异地公积金贷款出现逾期时，缴存地公积金中心应配合公积金贷款地公积金中心开展公积金贷款催收工作，可扣划借款申请人公积金账户资金用于归还公积金贷款。

　　第七章　贷后管理

　　第三十条  解除或变更借款合同，须经原借款合同当事人及其他利害关系人同意。变更合同未达成前，原借款合同继续有效。

　　第三十一条 《合同》变更包括下列类型：

　　（一）借款申请人变更；

　　（二）共同申请人变更；

　　（三）抵押人变更；

　　（四）抵押物共有人变更；

　　（五）抵押物变更；

　　（六）市公积金中心批准的其他变更类型。

　　第三十二条  因离婚、死亡等法定原因需变更借款申请人或申请减少共同申请人的，满足规定条件的新借款申请人可申请变更或减少，有担保合同的，还应进行担保变更。

　　第三十三条  借款申请人及共同申请人以外的抵押物共有人因故需变更的，在征得全体抵押物共有人同意后，可申请变更。

　　第三十四条  借款申请人发生下列情形之一的，可申请抵押物变更：

　　（一）因房屋质量问题要求开发商换房，所换房屋属同一小区且房价基本相等的；

　　（二）抵押物所在街道、楼牌号名称发生变化的；

　　（三）抵押物建筑面积、相应土地使用面积发生变化的；

　　（四）法律、法规另有规定的。

　　第三十五条　抵押物在抵押期间遇有统一拆迁规划时，借款申请人应事先通知市公积金中心，并按市公积金中心要求提前结清贷款或更换抵押物。

　　第三十六条　公积金贷款还款期间，因借款申请人（抵押人）死亡、离婚或其他法定情形需变更《合同》的可申请变更借款申请人（抵押人）。

　　（一）借款申请人协议离婚的，须提供离婚证和公证机关出具的证明住房产权及债务归属的公证书；借款申请人经法院判决离婚的，须提供证明住房产权及债务归属并已生效的法院民事判决书、调解书。

　　（二）借款申请人死亡的，须提供死亡证明和公证机关出具的证明房屋产权及债务归属且该继承人具有完全民事行为能力的公证书。

　　（三）借款申请人无力偿还公积金贷款本息且市公积金中心同意他人代为偿还的，须出具个人保证声明并签订补充协议承担《合同》约定还款义务。

　　（四）借款申请人（抵押人）变更涉及变更抵押登记的，变更事项须于抵押人和抵押权人办妥抵押变更等相关手续后生效。

　　第三十七条  借款申请人按《合同》约定履行全部还款义务后，抵押物返还抵押人，《合同》终止。

　　第三十八条  借款申请人在借款合同终止前死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人、受遗赠人、法定监护人或法定代理人应继续履行借款合同。

　　第三十九条  市公积金中心应按照《黑龙江省住房公积金业务档案管理办法》做好公积金贷款档案的归档、保管、利用和销毁等工作。

　　第四十条  市公积金中心应采取有效方式对贷款使用情况、借款申请人还款能力和履约情况、担保物权及保证人变化等情况进行跟踪检查和监控分析，对风险隐患进行监控、预警、核查，确保贷款资金安全。

　　第四十一条  对逾期未收回的贷款，市公积金中心应及时采取催收、诉讼、处置抵押物等有效措施保全债权。

　　第四十二条  借款申请人应接受市公积金中心对其贷款使用情况、还款能力、担保状况变化等情况的监督核查，及时告知市公积金中心发生可能影响贷款偿还的情况，并配合市公积金中心采取相关债权保全措施。

　　第四十三条  贷款已结清的，档案保管期限应按国家规定年限妥善保管；贷款逾期未收回和呆账核销的须永久保管。

　　第八章  法律责任

　　第四十四条  借款申请人及共同申请人有下列情形之一的，市公积金中心有权停止支付公积金贷款或者提前收回全部公积金贷款及依法处分抵押物，借款申请人承担全部违约责任：

　　（一）借款申请人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；

　　（二）不按借款合同约定使用公积金贷款或偿还公积金贷款本息的；

　　（三）未经市公积金中心同意，借款申请人将抵押住房拆迁、出售、转让、赠与，或将抵押住房、质押物重复抵押、质押的；

　　（四）借款申请人拒绝或阻挠市公积金中心对公积金贷款使用情况进行监督检查的；

　　（五）贷款挪作他用、转借他人或违约使用的；

　　（六）贷款期间无故停止缴存住房公积金的；

　　（七）与单位终止劳动关系未转入自由职业者账户继续缴存住房公积金的；

　　（八）抵押物毁损不足以清偿贷款本息，未按要求落实新抵押物的；

　　（九）贷款期内，连续3个月或累计6个月未偿还贷款本息及罚息的；

　　（十）贷款到期，未清偿贷款本息，并自市公积金中心发出催还通知书之日起1个月内，仍未清偿贷款本息和相关费用的；

　　（十一）死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，无继承人、受遗赠人或继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行《合同》或累计6个月未偿还贷款本息及相关费用的；

（十二）卷入或即将卷入重大诉讼、仲裁程序及其他法律纠纷，或其他足以影响其偿债能力事件的。

　　第四十五条  骗取本人或他人公积金贷款的，应列入失信人员名单，在一定期限内限制其办理住房公积金提取、贷款业务，同时将失信人员信息报本地区诚信信息管理部门。

　　第四十六条  被骗取的公积金贷款，由市公积金中心及受委托银行负责追回，并由相关部门追究直接责任人和有关人员的责任，情节严重构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

　　第四十七条  市公积金中心及受委托银行工作人员，不按本细则规定办理公积金贷款造成工作失误的，由所在单位责令限期改正，对负有责任的主管人员和直接责任人给予政务处分；对有贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守等情形造成损失的，追究其经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第四十八条  借款申请人应按照借款合同依法履行义务并有权维护其正当权益，对公积金贷款中的违法违规行为进行投诉、行政复议、司法诉讼。

　　第四十九条  市公积金中心拍卖、变卖抵押物所得款项扣除有关税费受偿其债权，不足部分由借款申请人及共同申请人继续偿还，剩余部分退还抵押人。

　　第五十条  借款申请人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人应继续履行《合同》。

　　第五十一条  当事人发生纠纷时，可通过协商或调解解决，协商或调解不成的，可向当地仲裁机构申请仲裁或向当地人民法院诉讼。

　　第九章  附  则

　　第五十二条  本办法所称等额本息还款法：即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息；等额本金还款法：即贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

　　第五十三条  本细则由市公积金中心负责解释。

　　第五十四条  本细则自2020年11月1日起试行1年。市公积金管委会2020年1月13日印发的《牡丹江市住房公积金个人住房贷款管理办法》（牡公管委发〔2020〕4号）和市公积金中心2020年1月19日印发的《牡丹江市住房公积金个人住房贷款实施细则》（牡公管规〔2020〕3号）同时废止。