为进一步发挥住房公积金住房保障作用，扩大贷款支持范围，使缴存职工充分享受住房公积金“低存低贷”政策红利，结合我市实际，牡丹江市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）从市场需求、政策支持、办理模式以及开展个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务（以下简称“商转公”）的必要性和重要性等方面对开通“商转公”业务进行可行性分析。
　　一、市场需求可行性分析
　　从“商转公”的受众群体来看，主要是部分职工所在单位未及时建立公积金制度，购房时未能申请公积金贷款转而申请了商业贷款；还有部分职工因购房时公积金贷款额度无法满足购房需求，选择通过商业贷款方式缓解购房压力。随着近几年公积金中心归集扩面工作的逐步深入，公积金制度覆盖面进一步扩大，结合适时出台的自由职业者建立公积金制度政策，使得原来未能申请公积金贷款转而申请商业贷款的职工办理“商转公”需求增加。同时，为促进我市房地产市场健康发展，公积金中心已连续4年提高贷款额度上限，最大限度满足缴存职工购买住房和改善住房的需求，使商*人申请办理“商转公”业务愿望得以实现，进一步提升了“商转公”业务在住房保障体系中的地位。特别是因疫情影响，在一定程度上会给有住房贷款的职工家庭增加还贷压力。当前，商业贷款与公积金贷款仍存在较大利差，职工办理“商转公”业务将成为减轻还贷压力的有效途径。由此可见，开通“商转公”业务具有较大市场需求。
　　二、政策支持可行性分析
　　从公积金执行政策角度看，根据《住房公积金管理条例》和《黑龙江住房公积金个人住房贷款管理办法》规定，缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向公积金中心申请个人住房贷款，虽然政策规定尚未明确贷款范围包含“商转公”业务，但是“商转公”的资金受众群体是公积金缴存职工，资金使用途径是购买自住住房，服务宗旨是降低缴存职工的购房成本和还贷压力。近几年，各地公积金中心相继出台惠民政策，均将“商转公”作为惠民政策的重要组成部分，并且发挥着显著的住房保障作用。据中国指数研究院统计，全国已有超20个城市推行“商转公”业务，特别是我省大庆市公积金中心，早在2012年4月，就已创新性的开办了“商转公”业务，截至目前，累计办理“商转公”3281笔，发放贷款9.18亿元，帮助缴存职工节省贷款利息支出1.8亿元。由此可见，其他地市公积金中心开展“商转公”的先进经验和实际效果，已为我们提供了理论、操作基础，我市公积金中心开展“商转公”业务在政策支持方面具备可行性。
　　三、办理模式可行性分析
　　“商转公”业务办理模式可分为“先还后贷”与“顺位抵押”两种模式。此前的普遍做法是，缴存职工办理“商转公”，必须先一次性结清商业银行贷款本息，解除银行抵押，赎房后再走住房公积金贷款流程，获得住房公积金贷款。看似简单的“商转公”流程，在利率优势的外观下，对不少缴存职工而言，掩盖着一个有无限压力的“堵点”，那就是必须先筹措一笔用于偿还商业贷款的资金，称之为“过桥”资金。采用该种方式，缴存职工往往难以筹集“过桥”资金，导致不得已放弃办理“商转公”业务。作为惠民政策的“商转公”业务并未有效释放政策红利，产生良好的社会效应。为此，顺位抵押成为推行“商转公”业务、解决缴存职工筹集“过桥”资金堵点问题的重要环节。经过与我市不动产登记中心深入研究，在获得商贷银行的顺位抵押认可，并在不动产登记中心完成顺位登记后，公积金中心即完成“商转公”审核审批手续，接受顺位抵押登记，以贷冲贷，还款资金由“过桥”变“直通”，更进一步提高缴存职工使用住房公积金购房的便捷性和普惠性，由此可见，“商转公”业务具备办理模式可行性。
　　四、开展“商转公”业务的必要性和重要性
　　近年来，我市受房地产市场形式影响，全市贷款发放额、贷款发放户数、楼盘备案项目、个贷率等各项业务指标分别从2019年的19亿、5211户、160栋、91.94%减少至2022年的5.3亿、1845户、43栋、76.68%。业务指标走势分析表明，我市房地产市场在2019年达到峰值后出现拐点，受疫情影响，随后呈下降趋势。在住房公积金利率全面下调的背景下，商业贷款和公积金贷款之间存在较大利差，对于正在还贷的职工家庭来说，公积金贷款利率比商业贷款利率更优惠。因此，为进一步发挥住房公积金住房保障作用，支持职工住房需求，为其节省房贷利息成本，减轻还贷压力的同时，能够更灵活运用牡丹江市住房公积金的沉淀资金，增加资金的使用率和运用率，增强资金稳健运行，公积金中心应采取全方位、多举措、促发展的科学理念，与承办住房公积金业务的受委托银行协商、研讨、交流，达成共识，在不动产登记中心的大力支持配合下，构筑“顺位抵押”模式下的“商转公”合作架构，共同推进全市房地产市场健康发展。
　　五、开展“商转公”业务的基本架构
　　（一）“商转公”业务概念
　　商转公贷款，是指在牡丹江市本级建立个人公积金账户并连续足额缴存6个月且已办理住房商业贷款同时具备住房公积金贷款资格的借款人向公积金中心申请将符合转贷条件的商业贷款本金余额转成公积金贷款的一种信贷方式。
　　（二）“商转公”房屋来源
　　申请商转公贷款的房屋须已办理《不动产权证书》或《不动产权证书》的现房。
　　（三）“商转公”申请范围
　　商转公贷款申请人须为原商业性个人住房贷款的主借款人，其名下有尚未结清的位于牡丹江市本级的自住住房商业贷款，该房屋无原商业银行以外的其他抵押权人。
　　（四）“商转公”办理模式
　　商转公贷款采用顺位抵押办理模式，即以贷冲贷模式。
　　借款申请人向公积金中心提出商转公贷款申请，经审批同意，签订借款合同后，办理商转公贷款顺位抵押登记，公积金中心将贷款发放至银行冲抵借款人原商业性个人住房贷款（以下简称“原商贷”），贷款额度不足结清原商贷时，借款人须提前自筹资金将差额部分补齐，并办理原商贷解除抵押业务。
　　（五）“商转公”办理流程
　　1.向原商贷银行提交申请。借款申请人登录牡丹江市住房公积金门户网站（https://www.mdjzfgjj.cn）→点击“网上业务大厅”→下载打印“商转公”业务《同意书》，向商业银行提交申请，待商业银行同意后，借款申请人方可向公积金中心提出贷款申请。
　　2.向公积金中心提交申请。借款申请人及共同申请人持贷款要件到公积金业务网点提交贷款申请，窗口业务人员按照《牡丹江市住房公积金个人住房贷款实施细则》（牡公管委发〔2020〕16号）审核，审核通过后签订《住房公积金个人借贷合同》，并出具《商业贷款转公积金贷款抵押权登记约定书》，对不符合条件的一次性告知。
　　3.办理房屋顺位抵押登记。商业银行配合借款人同公积金工作人员到不动产登记中心办理房屋顺位抵押登记，将公积金中心登记为第二顺位抵押权人。
　　4.权证入库、以贷冲贷。公积金中心办理抵押权证入库登记，并将贷款资金划拨至商业银行指定账户，用于结清原商业贷款。
　　5.商业银行办理注销登记。商业银行自收到款项后，须在5个工作日内，由借款人办理完成商业贷款结清手续，由商业银行通过“不动产登记业务管理系统”办理抵押权注销登记，使公积金中心成为该房屋唯一抵押权人。
　　综上所述，公积金中心大力推进“商转公”业务，是基于城市经济稳定发展、百姓住有所居考虑，采用科学合理的政策法规与办理模式，在有效推进“商转公”业务基础上防控资金运营风险，提高沉淀资金的有效利用率，大幅提振房产市场信心，巩固购房消费回暖态势，推动区域经济有效增长，充分体现住房公积金助推城市高质量发展的积极作用。
　　目前，经多方努力，已觅得一位具备上述“商转公”条件的关女士配合公积金中心，与不动产登记中心和建设银行，四方密切协同，共同研究将多个服务事项整合成“多件事、一次办”的新模式，共同推进“商转公”业务的首次突破、首次测试、首次出炉、首次落地。下一步，公积金中心将持续在优化业务操作流程上下功夫，总结形成规范性操作规程在全市统一推行，竭尽全力让群众买房卖房更加省时、省事、省心、省力，为房地产市场的平稳健康发展贡献公积金力量。